Ley 4/2016 de protección de la vivienda.
La ley tiene como objetivo establecer una norma alternativa a los aspectos de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética que se encuentran suspendidos por el Tribunal Constitucional , pero la realidad es que va mucho más allá. Esta Ley dispone una mediación obligatoria previa a la vía judicial para las partes en conflicto cuando los consumidores se encuentren en situación de sobreendeudamiento (la norma lo define). Transcurridos tres meses desde el inicio de la mediación sin haber alcanzado un acuerdo, cualquiera de las partes podrá acudir a la demanda judicial.
La ley establece tres instrumentos de actuación de las Administraciones Públicas.
En primer lugar, con respecto a las viviendas vacías, la medida que incorpora la ley es la expropiación forzosa del uso temporal de viviendas por causa de interés social durante un periodo de 4 a 10 años, siempre que los inmuebles estén ubicados en ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada. La ley incluye como anexo el listado de los 234 municipios definidos como áreas de demanda residencial fuerte y acreditada.
En segundo lugar, en cuanto al caso de los de viviendas ocupadas, se prevé la aplicación del «realojamiento» de los ocupantes que se encuentren en riesgo de exclusión residencial y pueden perder la vivienda habitual, siempre que no tengan ninguna posibilidad de acceder al uso legítimo de otra vivienda, por un máximo de 3 años prorrogable 3 años más.
Esta medida opera en los casos de transmisión de viviendas derivados de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual y en la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo o crédito hipotecario; pero -lo que es más importante- también opera en los casos de ejecución hipotecaria y de desahucio por falta de pago de las rentas de alquiler.
Los propietarios obligados a ofrecer este «realojamiento» deben hacerlo respecto a una vivienda de su titularidad, en régimen de alquiler y por un plazo de 3 años, y en una renta contractual de tipo «alquiler social«.
Y, en tercer lugar, la ley prevé la expropiación por un período de 3 años del derecho de uso de la vivienda por declaración de interés social de la cobertura de la necesidad de vivienda de personas sin alternativa de vivienda propia y en situación de riesgo de exclusión residencial a efectos de permitir el «realojo.
Esta medida se prevé a cargo del titular adquirente de la vivienda que esté inscrito en el Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante, cuando la vivienda objeto de transmisión esté situado en los ámbitos territoriales de demanda residencial fuerte y acreditada.
Además de todo ello, hay que tener presente que a partir de ahora los derechos de tanteo y retracto regulados por el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, (sobre viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria), en el caso del ámbito territorial del municipio de Barcelona podrán ser ejercidos tanto por la Agencia de la Vivienda de Cataluña como para el Ayuntamiento de Barcelona. Por esta razón, la decisión de transmitir la vivienda se comunicará a ambas administraciones, lo que retrasa todo el procedimiento de la transmisión.
Josep Maria Vilà Poca
Gestor administrativo colegiado num. 3042
Administrador de fincas colegiado Num. 6324
