La llei es motiva per establir una norma alternativa dels aspectes de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica que es troben suspensos pel Tribunal Constitucional, però la
realitat és que va molt més enllà; així, es disposa una mediació obligatòria prèvia a la via judicial per a les parts en conflicte quan els consumidors es trobin en situació de sobreendeutament (la norma el defineix). Transcorreguts tres mesos des de l’inici de la mediació sense haver assolit un acord, qualsevol de les parts podrà acudir a la demanda judicial.
La llei estableix tres instruments d’actuació de les Administracions Públiques.
En primer lloc, pel que fa als habitatges buits, la mesura que incorpora la llei és
l’expropiació forçosa de l’ús temporal d’habitatges per causa d’interès social durant un període de 4 a 10 anys, sempre que els immobles estiguin ubicats en àmbits de demanda residencial forta i acreditada; la llei inclou com a annex el llistat dels 234 municipis definits com a àrees de demanda residencial forta i acreditada.
En segon lloc, pel que fa al cas dels d’habitatges ocupats, es preveu l’aplicació
del “reallotjament” dels ocupants que es trobin en risc d’exclusió residencial i poden perdre l’habitatge habitual, sempre que no tinguin cap possibilitat d’accedir a l’ús legítim d’un altre habitatge, per un màxim de 3 anys prorrogable 3 anys més.
Aquesta mesura opera en els casos de transmissió d’habitatges derivats d’acords de compensació o dació en pagament de préstecs o crèdits hipotecaris sobre l’habitatge habitual i en la compravenda d’un habitatge que tingui com a causa de la venda la impossibilitat del prestatari de retornar el préstec o crèdit hipotecari; però –el que és més important– també opera en els casos d’execució hipotecària i de desnonament per manca de pagament de les rendes de lloguer.
Els propietaris obligats a oferir aquest “reallotjament” ho han de fer respecte un
habitatge de llur titularitat, en règim de lloguer i per un termini de 3 anys, i a una renda contractual de tipus “lloguer social”.
I, en tercer lloc, la llei preveu l’expropiació per un període de 3 anys del dret d’ús de l’habitatge per declaració d’interès social de la cobertura de la necessitat
d’habitatge de persones sense alternativa d’habitatge pròpia i en situació de risc
d’exclusió residencial a l’efecte de permetre el “reallotjament”. Aquesta mesura es preveu a càrrec del titular adquirent de l’habitatge que estigui inscrit en el Registre d’habitatges buits i habitatges ocupats sense títol habilitant, quan l’habitatge objecte de transmissió estigui situat en els àmbits territorials de demanda residencial forta i acreditada.
A més de tot plegat, cal tenir present que a partir d’ara els drets de tanteig i retracte
regulats per l’article 2 del Decret llei 1/2015, (sobre habitatges provinents de processos d’execució hipotecària), en el cas de l’àmbit territorial del municipi de Barcelona podran ser exercits tant per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya com per
l’Ajuntament de Barcelona. Per aquesta raó, la decisió de transmetre l’habitatge s’ha de comunicar a totes dues administracions, la qual cosa retarda tot el procediment de la transmissió.
Josep Maria Vilà Poca
Gestor administratiu col.legiat num. 3042
Administrador de finques col. Num. 6324
Llei 4/2016 de protecció de l’habitatge, com ens afecta
